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プロが教える!不動産の上手な売却方法(専属専任媒介・専任媒介・一般媒介編)

注文住宅を建築する方、建替える方へハウスメーカーを紹介するコンシェルジュ事業【イーケンの新築計画】で、所有不動産の売却を依頼されたり、土地を探したりと不動産会社ならではの依頼が数多くあります。その際の不動産売却方法をご理解頂けるようご説明致します。

今回は自分の所有する不動産を売却する際には、自分で購入される方(買主)を探すのは難しいので、不動産会社に売却を任せますという事で交わす契約書、媒介契約書を説明します。名称は媒介契約書となっておりますが、成功報酬となりますので、一般的に売買価格の3%+6万円に消費税を掛けた額が仲介手数料となりますが、売買契約成立時にその半金、引渡時に半金を支払うようになっています。この契約書を交わしただけでは何も支払いもありません。

まず契約書を交わす不動産会社となると、賃貸を主にしている不動産会社でもお話をすれば仕事になりますので、売買もしているとは言いますが、売買を主にしている不動産会社に依頼する事が重要です。インターネットの不動産サイトを閲覧しますと、最後に媒介と記載されているので目安として頂ければと思います。

また不動産の売買を仲介する契約書には、一般媒介契約書、専任媒介契約書、専属専任媒介契約書の3種類があり、それぞれの特徴を簡単に説明しましょう。

久保木 敦也

執筆者

第一支店 久保木 敦也

一般媒介契約書、専任媒介契約書、専属専任媒介契約書

簡単に説明しますと、一般媒介契約書は複数の不動産会社に売却を依頼しても、自分で買主を探しても構わない。専任媒介契約書は不動産会社に頼めるのは1社であるが、自分の親戚や知人が購入したいと買主を探しても構わない。専属専任媒介契約書は、不動産会社に頼めるのは1社で専任媒介契約書で一緒ですが、自分で買主を探せた場合でも頼んだ不動産会社に仲介手数料を支払うという契約書です。ただ、自分で買主を探したと言っても売却の不動産の調査や契約書の作成等を何処かの不動産会社に頼むのであれば、無償で引受ける事は無いと思われますので、何も費用が掛からないと言うのは難しいと思います。

不動産仲介会社への良い売却依頼方法

等々力7丁目

ここからは個人的な見解も多分にはいっておりますが、今はインターネットの時代ですし、不動産会社に1社でも売却を依頼すれば不動産会社であれば、不動産情報を共有出来るレインズというものがございますので、数多くの不動産会社に依頼すれば高く不動産は売れるという考えは消し去って良いと思います。1社に頼めば全国何処の不動産会社でもその情報は分かるようになっています。

また、親戚や友人知人、隣人等が所有不動産を購入したいと声を掛けてきた際でも仲介手数料を支払わなければならない専属専任媒介は購入であればいいですが、不動産売却の際は止めた方が良いと思われます。

専任媒介契約書

一番のお勧めは専任媒介契約です。
これも不動産会社1社しか依頼出来ないのですが、一般媒介契約で数多くの不動産会社に頼むと不動産が高く売れると思われる方もいますが、会社も組織に属している営業マンも様々な不動産会社に依頼している一般媒介契約では、仲介手数料の収入が不確定なので、広告宣伝費も余り使えないのが現状です。また、売主の為に頑張ろうという気持ちもいくら綺麗ごとを言っても小さくなると思います。

そこで専任媒介契約書の雛型では、一般的に契約期間が3ヶ月となっていますが、契約期間1ヶ月に変更しても構いませんので、1ヶ月毎に3社頼んで3ヶ月後に一番高く購入する買主を探した会社に仲介するようにしたら良いと思います。インターネットで売却されている近隣事例で、自分の所有している不動産がいくらで売れるのかを事前に確認して、売却希望価格は近隣の販売価格より少し高めに設定しても良いと思います。不動産仲介会社の言いなりにならずに自分で調べて勉強する事が一番重要だと思います。

ここで問題となってくるのが、売主希望価格より少し値下した価格でなら購入すると買主が現れた場合に、3ヶ月後に確実に契約が出来るなら買主も待つと思われるが、それが不確定な状態では3ヶ月すら待たないという事が不動産売買では往々にあるという事です。全てがタイミングですので、どうしてもその売主の不動産に買主が価値があると思えとしても3ヶ月がギリギリという時間だと思います。だから1社1ヶ月の専任媒介契約を3社に順番に依頼するという事が良いと思われます。

当然、不動産仲介会社によっては、上記の話も不快な会社もいると思います。当社であれば1ヶ月専任媒介契約を交わして頂ければ大手不動産仲介会社ではしないと思う営業活動方法で結果を出せると思っております。逆に結果が出なければ会社の存続が難しい会社であります。もし不動産売却のお話しがありましたら、売却査定書など無償でお出ししておりますので、是非当社までご連絡頂ければ幸いです。最後までご清覧有難うございました。

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