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億超え戸建と億ションは、購入の難しさ、相続対策、何が違う?

1億円超えの高級マンションと1億を超える戸建住宅、どちらもお金があれば買ってみたいものです。
いわゆる億ションも億を超えてくる戸建も東京都内の良い立地に数多くあります。

今は土地価格や建築費の高騰もあって所沢駅、武蔵小杉駅等にも高級マンションは販売されています。
様々な比較検討をしてみましょう。

小坂 輝

執筆者

第一支店支店長 小坂 輝

億ション、高級戸建(億超え戸建)の購入の難しさは?

億ションと言われる高級マンションは、都市中心部の空洞化に対処する為に総合設計制度が制定され、住居系マンションに容積率の緩和をもたらしました。

そしてここ数年は、タワーマンションの売行き好調もあって、大手ディベロッパーが数多く用地を確保して、1億円を超えてくる高級マンションが発売されたので、タワーマンションは戸数が多く、階数を変えれば同じ間取や専有面積の同じ部屋がある。例え、マンションが異なっても億ションは販売数が多いので、立地面、価格面でも選択余地が多い。

総合設計制度(そうごうせっけいせいど)は、都市計画で定められた制限に対して、建築基準法で特例的に緩和を認める制度の一つである。公開空地の確保により市街地環境の整備改善に資する計画を評価し、容積率、高さ制限、斜線制限などを緩和するもの(ボーナス)でもある。

それに対して、戸建住宅を購入する場合には、まず建売住宅として億を超える戸建の販売自体が殆ど無い状態ですので、選択余地が無く、土地を購入してから注文住宅を建築するという事が多い。

その土地すら高級地と言われるエリアには、数多く販売される事も少ないので、中古戸建を購入して土地を取得して、その建物を解体して注文住宅を建築するという手順となる。高級地と言われるエリアでの土地の販売が少ない事を考えると購入が難しいというより、土地が販売されてすぐに購入へ決断出来るかも難しいところである。

相続対策としての億ション

億ションに関わらず、マンションの土地の所有権は、マンション所有者全員の敷地権割合で所有するので、土地の価値としてはかなり低くなり、建物としての価値が殆どを占めていますので、階数が上階になればなるほど建物の実勢価格が上がって、相続税評価額は購入した価格が低層階と高層階では全く違うのに、固定資産税評価額が同じというのは不公平感がありますが、平成30年度にタワーマンションに適用される実勢価格を踏まえた固定資産税評価額に見直されましたが、それでもまだ補正率が小さいので、未だにタワーマンションの高層階は相続税対策の節税対策に有効だと思います。

相続対策としても高級戸建(億超え戸建)

高級戸建住宅に関わらず、戸建には特別な相続対策となるものがありませんが、敢えて言うのであれば、建替えの際に賃貸で貸す部分を建築で考えてみれば相続対策になる可能性もあります。

可能性というのは、借入を余裕を持って賃料で返済出来なければ、賃貸部分を設けた為に建築費用が上がって、相続対策どころか借金が返済出来ずに土地建物を売却せざるを得なくなってしまうので、これからの賃貸はそのエリアの賃貸の需要等を調べて、安易に賃貸を考えてはいけないと思います。マンションと異なり、土地を単独で所有していれば建物で相続対策等のほか、色々有効利用を考える事は出来ると思います。

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