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不動産の小さな豆知識(不動産売却に掛かる譲渡所得(損失)とは?)

不動産売却の際に掛かる譲渡所得(損失)の税とは?

不動産売却すれば全ての方に掛かる税金では無く、譲渡所得とは、売却価格からその不動産の購入価格、購入した際に掛かった経費(取得費)、売却した際の経費(譲渡費)を差引いて、プラスになっていれば譲渡所得として税金が掛かり、損をしていれば譲渡損失と言って、確定申告する事により所得税や住民税が控除、軽減される。

久保木 敦也

執筆者

第一支店 久保木 敦也

不動産の購入価格

取得費の一番大きな金額は、不動産を購入した際の価格。購入時の価格を証明するのは、売買契約書が基本となる。売買契約書の紛失などで証明が難しい場合には、売った時の収入額の5%相当額が概算取得費となり、実際に購入した金額より不利になる事が殆どであるので、売買契約書の紛失は大きな損失となる場合が多い。

但し、住宅ローンを金融機関から融資を受けている場合には、売買金額とは異なるが、借入額は購入金額の80~90%を占めている事が多いので、取得費5%より認められれば得となるので、金融機関と融資の際に交わした金銭消費貸借契約書、もしくは購入時の物件価格の記載されたパンフレットなどで税務署に相談して認められる事もあります。

その他、購入価格以外の取得費

不動産の購入価格の土地建物代金以外では、購入時の所有権移転登記の登録免許税、契約の収入印紙税、不動産取得税などの税金関係、不動産仲介業者などに支払った仲介手数料、古家の建物を解体して、新築したのであれば解体費用等が取得費となります。

不動産を売る為に掛かった譲渡費

1、不動産売却の不動産会社へ支払った仲介手数料、2、売主が負担した印紙税(契約書等)、3、人に建物を貸していた場合には、立退き費用(引越し費用なども含む)、4、古家の建物を解体して売却したのであれば建物解体費用、5、借地権を売却する為に地主の承諾を貰う為に支払った名義書換料、

譲渡所得の税金の税率

居住用不動産の売却では、所有期間が売却した年の1月1日現在で計算して5年以下の場合は、所得税と住民税を合わせて39.63%、5年超10年以下20.315%、10年超でマイホームの軽減税率の特例だと、譲渡所得6千万円以下の部分で14.21%・6千万円超の部分で20.315%となる。

買い替えの時に利用出来る譲渡損失の繰越控除

売却した年の1月1日で所有期間が5年を超えるマイホームを売却した場合、2019年12月31日までの不動産の売却で、譲渡損失の金額をその他の所得と相殺して所得税や住民税を減額したりゼロとしたりする事が出来る。売った年度と合わせて最長4年間繰越控除を受けられる。

その他の条件は、敷地面積が500㎡以内の部分まで。合計所得金額が3000万円以内とある。

また、買い替え先の不動産の条件もあり、旧自宅を売却した年の前年の1月1日から12月31日までに買い替え不動産を取得する。取得した年の12月31日までに入居するか、入居見込である事。

家屋の床面積が50㎡以上であること(これは戸建は壁芯面積の表記など無いので問題無いが、マンションを購入する場合には注意が必要で、床面積が壁芯表記なのか、登記簿表記なのかで表記面積が異なり、登記簿上の面積で無いと条件から外れてしまう)。

返済期間が10年以上の住宅ローンを借りて取得する事(所得金額が3000万円以内で、現金購入が可能の方でも一旦は住宅ローンを借りて購入する)。

この特例が利用出来ない場合は

住宅ローン控除との併用は可能であるが、自宅を売却した年の前年と前々年に、1、所有期間10年超の軽減税率の特例を利用。2、3000万円特別控除の利用。3、買い替え特例の利用をされている方は、譲渡損失の繰越控除は利用出来ません。

以上が、不動産譲渡に関する譲渡所得(損失)の説明となります。

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