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不動産は価格が安ければ買える?問題は?

不動産を賃貸では無く、家賃が勿体無いから、不動産を購入したい。
そんな話しを頂く事があります。

不動産の中古マンション、中古戸建で購入エリアを問わなければ、誰でも古い不動産なら購入出来るのではと思ってしまいますが、古くて安い価格の不動産には問題はあります。

高橋 龍矢

執筆者

第二支店支店長 高橋 龍矢

不動産の担保評価は、その不動産が売れる価格

中古マンション・中古戸建を購入する際に耳にするのが、その不動産の担保評価の価格。分かり易く言えば、その不動産が簡単に売れる価格、安いと感じられる価格が、担保評価の価格と言えるでしょう。

要するに中古マンション・中古戸建は、安くても購入する方が新築よりは少なく、担保評価として価格に対して高い金額が付かないので、例えば3000万円で販売している不動産があると新築であれば、2700万円程度は不動産担保として金融機関から借入が出来るが、中古不動産になると築年数にもよるが、古くなればなればる程、借入出来る金額が少なくなり、その分、自己資金を用意しなければならなくなる。

不動産の築年数が古くて、価格も安いから、年収が低くても購入出来る訳では無くて、借入出来る金額が低いので、購入するのに用意する自己資金が負担となる方も多い。

良い不動産を購入するには、少し郊外での購入エリアに変えればそれだけ良い不動産を探し易くなります。

購入価格と場所にこだわるなら、不動産はそれだけ築年数が古くなると思われます。そして購入価格に対して自己資金の負担割合が新築よりも高くなります。

中古マンション購入の問題点

中古マンションは、築年数が古ければ古いほど、管理費と一緒に毎月管理組合に支払する修繕積立金が高くなっている事が殆どです。

これがマンションの全住民での自主管理というと修繕積立金が毎月積立てられていない事も多いので、管理費・修繕積立金の合計額だけじゃなく、管理組合が管理会社に委託している管理形態なのか自主管理なのか、その修繕積立金の合計金額と今までの建物共用部の修繕履歴なども調査が必要になると思います。

その上で、毎月支払うマンション購入の返済費用と管理費・修繕積立金の合計、お子様の教育費もしくは将来の子育て費用、車のローンや駐車場代等を考える必要があると思います。

中古戸建購入の問題点

中古戸建は、築年数が古くなると住宅設備が古くなっているので、売主に購入後に修繕をお願いする事は出来ないので、自分でリフォームする事になります。

マンション購入であれば、全住民で修繕費を負担する感じであるが、戸建だと自分だけの修繕費用の負担となるので重くなりますが、自分のデザインでリフォームが出来て、そして、いつでもリフォームして気兼ねなく建物を直す事が出来ます。

同じ専有面積(広さ)や同じ築年数であれば、戸建はマンションより購入価格が高くなると思いますが、毎月の管理費・修繕積立費用、駐車場代が掛からないのは、大きなメリットだと思います。

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